0120-73-6490コラム
2024年マンション相続税評価額の変更について2024年02月02日 更新
2023年度税制改正により、2024年1月1日以降に相続・贈与・遺贈により取得するマンションの相続税評価額の計算方法が大きく変更されました。従来の評価額よりも大幅に上昇する可能性が高く、多くの相続人にとって大きな影響となりそうです。
2017年以前の評価方法は、建築費や床面積などを基準に算出した「固定資産税評価額」に一定の補正率を乗じて算出していました。しかし、この方法では床面積が同等なら低層階も高層階も相続税評価額に大きな差はなく、高層階に行くほど実際の市場価格と乖離が大きくなっていました。2018年からは評価額の計算方法を変更し、上階へ行くほど高くなるように調整されましたが、まだ高層階へ行くほど相続税評価額と実勢価格の差が大きくなるのは解消されませんでした。特にタワーマンションの高層階は乖離が大きく、実勢価格に比較して相続税評価が低かったので、富裕層の相続税対策に利用されていました。この不公平を是正し、実態に即した評価を行うために今回見直されました。
新評価方法は、以下の要素に基づいて算出されます。
路線価：国税庁が毎年調査・公表している、路線ごとに設定された土地1㎡あたりの評価額。
床面積：専有面積に加え、バルコニーなどの面積の一部を加算。
築年数：築年数経過による建物の価値減少を考慮。
建物の構造・設備：建物の構造や設備の質を評価。
用途地域・階数：商業地域や高層階は評価額が高くなる。
評価時点の市場動向：近隣の類似物件の取引事例などを参考に評価。
新評価方法は、従来の評価方法よりも次の点が大きく異なります。
評価乖離率に基づいて評価水準を算出し、現行の方法と大きな乖離が見られる場合には、計算によって補正を行うこととなります。場合によっては、現行の計算結果よりも評価額が大きく上昇し、税額も大幅に高くなる可能性があります
・評価の複雑化
路線価や建物の構造・設備など、様々な要素を考慮する必要があるため、評価が複雑化します。
おおよそ、次のような変化が予測されます。
・築浅・高層階・都心部のマンション
大幅に評価額が上昇する可能性が高い。
・築古・低層階・郊外のマンション
評価額はあまり変化しない可能性が高い。
・相続税の納税額
評価額が上昇すると、相続税の納税額も増加。
新評価方法の導入により、多くのお客様が相続時の税額増加に直面する可能性があります。
そこで、お客様の状況に合わせて、次のような対策を検討することをお勧めします。
・生前の対策
早めに現金資産等を別の財産に移し替え、評価減による相続総額の圧縮をすることで相続税の納税額を軽減。
見込相続税額と比較して有利になるなら、生前贈与で贈与税を支払うことで相続税を圧縮します。（相続開始3年以内の贈与は相続財産に戻されるので早期着手が肝要です。
・専門家への相談
税理士や弁護士などの専門家に相談し、具体的な対策を検討します。
・節税対策
生命保険や損害保険など相続税軽減効果のある方法を採用します。
・不動産の整理
相続税の納税資金を確保するためや、将来の二次相続にそなえて、資産価値が高く比較的相続税評価の低い不動産を残し、資産価値が低く比較的相続税評価の高い不動産を別の財産に変換します。
特に不動産をお持ちのお客様に関しては、従来は高層階のマンションが実勢価格と相続税評価の乖離が大きく、相続税対策として効果的でしたが、今回の改正でメリットが大きく損なわれます。その他の不動産でも、単純に路線価と面積から算出する評価額だけでなく、広大地評価（平成30年から「地積規模の大きな宅地の評価」と変更）や急斜面の市街地山林、奥行価格補正など、精査すれば相続税評価額を圧縮（法的に有効な評価減方法を適用）できます。
補足として、これらはあくまで概要であり、詳細については専門家に相談することをお勧めします。
国税庁のホームページでは、評価方法に関する詳細情報が公開されています。
国税庁：財産評価
国税庁：相続税路線価図
不動産会社として、お客様の相続税対策をサポートさせていただきます。
ご不明な点があれば、お気軽にご相談ください。
ウッドショックをご存じですか2021年05月08日 更新
ウッドショックとは、輸入材の供給不足に端を発し、国産材を含む建築用材の供給が不安定になって価格が高騰している状態の事です。
国際的なコロナによる住宅建築需要で輸入木材が不足し、国産材の代用も十分な数が足りず、供給不足による価格の高騰となっております。
輸入材の不足は、アメリカで木材需要が急増したのが理由のひとつです。
新型コロナの影響で経済が廻らなくなったのはアメリカも同じでしたが、その対策の一環で住宅ローン金利も大幅に低くなり、たくさんの人が家を建てようと考えました。家を建てるには木材が必要で、これまで日本に輸入されていた木材がアメリカにまわされる様になりました。これにより、国内の輸入材が不足する事態となりました。
また、欧州では各国の経済停滞、ロックダウンなどによって荷物の取扱量が大幅に減少し、海上運送会社の多くがコンテナを返却・売却する事態になりました。経済はいち早く持ち直しましたが、コンテナを急には増やすことはできません。それで海運がコロナ前の状態に戻っていないため、欧州の木材は陸路で運べる地域に供給されるようになりました。
国産材は従来安価な輸入材に押されて減産しており、予測される需要に合う程度の量を供給するよう調整していました。需要が拡大したからといって急に増産できる体制にありませんし、木材として利用するための乾燥・加工にも時間が必要です。
輸入材が不足し、国産材は供給量に限界があり、結果的に木材不足で価格高騰や材料不足で建築できない、という状況が多発しております。
また、記憶に新しい昨年のマスク騒動のように、一時的な供給不足に対応して増産しても、その需要が長期的に安定するかは未知数です。一時的な需要のために投資して供給量を増やすのは、需要鎮静化時のリスクが高いと考える人が多い模様です。よって国産材の供給の急激な拡大は難しいと思われます。
よって短期的には木材不足で建築が難しかったり、時間の工務店が発生すると思われます。
一方で木材供給から建築まで国内一貫でされている工務店などもあります。
そのようなこだわりの工務店では、状況に変化なく建築が可能となっております。
お客様の状況により、最適と思われる方法は異なると考えます。
総合不動産会社として、ピアライフではお客様それぞれに最適な提案やサポートができるように情報収集しております。
不動産の事でしたら、お気軽にご相談ください。
火災保険を考える2021年03月20日 更新
火事が起こってしまったときに家の損害を補償してくれる「火災保険」ですが、今加入している保険やこれから加入する保険がどのような補償内容なのか、どのような補償内容を付けるべきなのか、保険料は適切なものなのか、目安がわからない人も多いと思います。
ピアライフでは、不動産取引いただく際に保険に関して提案しております。
お客様と相談して、それぞれの要望に沿った補償内容を提供できるように努めております。
数年前の台風の際も、地元の多くのお家が台風被害を受け、保険対応で助かった事例の報告を沢山いただいております。
無いのが一番ですが、万が一、災害の被害を受けた際、保険のあるなしで復旧の難易度が大きく異なります。
万が一に備えて、適切な火災保険は必須と考えております。
一方、補償内容は適時進化しております。
かなり以前は、火災のみを補償する保険もありましたが、最近は多くの自然災害（火災・風災・水災・偶発的事故）を補償できる保険が一般的となりました。
また、建物以外に、家財や賠償責任を補償する保険もございます。
保険加入はもちろん、入られている保険がご希望に沿ったものか、ぜひお気軽に相談いただければ、確認説明させて頂きます。
また、ピアライフでは安心コンサル有限会社様と提携し、火災だけでなく生命保険や自動車保険も含めた総合的な保険提案が可能です。
火災保険に関しても、ピアライフまでお気軽に相談いただけますよう、よろしくお願いいたします。
現在提案させて頂いている火災保険は、火災はもちろん、その他の自然災害も補償できるタイプを提案しております。
火災が起こった場合はもちろん、台風や強風で建物に被害を受けた場合、
大雪などで屋根や雨どいなどが損壊した場合、
大雨で床上浸水などをした場合、
雷で電気設備が損壊した場合など、様々な場面で保険が活用できるケースがございます。
また、火災保険は原則地震による被害は補償対象外ですが、別途地震保険を付帯することで、地震に対しても被害時に補償されるように提案しております。
不動産等いう大切な財産を守るために、不動産取引の専門家として、保険に関してもサポートを行っております。
不動産取引の際はもちろん、現在ご加入の保険の見直しも、保険相談窓口のピアライフにお気軽にご相談ください。
坪単価って！？2020年09月25日 更新
不動産の金額は坪単価で表現されることが多いのですが、いくつか注意が必要な場合があります。
土地の場合、坪単価×面積で簡単に金額が出る、と考える方もいるのですが、実は土地の形状が金額に関係します。
同じ60坪(約200平米弱)の大きさでも、間口14ｍ×奥行き14ｍの正方形と、極端な話、間口4ｍ×奥行き50ｍの細長い土地では利用価値が異なります。当然、金額も異なります。
旗竿地(専用通路)や傾斜地なども、実際に建築に利用できる大きさは限られるため、当然金額に違いが出ます。
同じエリアなのに坪単価に差が出るのは、様々な要因があるからです。
建物になるとさらに複雑で、建売や注文住宅の場合、仕様や建具のグレードにより同じ大きさでも金額に差が出ます。また、一般的な建物坪単価では、お庭や外構工事の費用は含まれていません。坪単価で安いと思ったのに実際は…はままある話です。
肝心なのは「坪単価」だけで安易に判断するのではなく、目安にして詳細や総額を確認して比較検討するようにしましょう。
総合不動産会社であるピアライフでは、土地の購入、新築から既存戸建、賃貸、遊休土地活用まで不動産に係ることを総合的に承ります。お気軽にご相談ください。
市街化区域と市街化調整区域について2020年09月10日 更新
不動産にまつわる情報を発信していきます、
今回は市街化区域と市街化調整区域について
都市計画法の七条に記載がありますので転載します。
第七条 都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。 ＜中略＞
２ 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
３ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
換言すると「市街化区域」は建物を建築して市街化していく地域、「市街化調整区域」は建物の建築を原則として認めず、自然環境を残していく地域です。
特に大津市の場合、
「提案基準5－3 旧認定団地内の自己居住用住宅」を適用する区域で、旧「大津市旧志賀町の区域における都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例」によって市長が認めた土地の区域（ただし、都市計画区域の区域区分見直しにより市街化区域へ編入された土地を除く。）
という「旧認定団地」制度があり、市街化調整区域でも一定の条件を満たす場合は建物建築が可能となります。
また、この「市街化区域」「市街化調整区域」の区別ができる前から建物があった場合など、様々な特例で建築の許可が取れるケースもあります。
ただし、これらは例外措置であり、原則は「市街化地域」に住居や建物を集中し、「市街化調整区域」と区別することで、生活インフラの設営・維持コストを抑え、持続発展型のまちづくりのための施策であることを理解し、その目的を考慮して、住まいの専門家としてのアドバイスすることが重要です。
一般に「市街化調整区域」の土地は安価であることが多いのですが、それには様々な理由があります。全国展開の大手不動産会社の場合、市街化調整区域は扱わないケースも珍しくありません。地元密着の不動産会社であるピアライフでは、どのような要望にも対応できるように地域ごとに異なる特別ルールなども勉強し、お客様に安心して取引いただけるように日々研鑽を続けております。
不動産のことならピアライフまで、お気軽にご相談ください。
